作者：项房地产与互联网研究所爆料，提交联系方式：滕民0510

[编者]所有以大型直营店交易模式为核心的商业模式都无法逃脱资本黑洞和难以复制扩张的噩梦。共享厨房、共享办公室和房地产经纪是这种商业模式的最佳范例。基于创新和景观创造需求的价值再分配可能不会走得太远。做时间的朋友，做困难和正确的事情，创造价值，也许是永远对抗负熵的正确方法。当房东用两年期合同取代一年期合同，并以疯狂的底价寻找房客安顿下来时，这看起来一点也不像是一笔好生意。今天，我们从房地产经纪人到共享办公室，再到共享厨房。共享厨房代表了“熊猫明星厨师”的核心商业模式逻辑。

不久前，房地产互联网领域的蛋壳公寓陷入了“两头吃”的漩涡。此后，明星企业“熊猫明星厨房”因类似问题被推到了风口浪尖。分享经济的类似概念引起了作者的注意。

共享厨房是田亮首都“幸运”的地方。“二房东模式”真的像想象的那么美吗？“熊猫明星厨师”会成为“共享”家庭的下一个受害者吗？让我们聚焦在“共享厨房”的轨道上，聚焦在同一类型跨不同领域的“重型直营店”两种商业模式的讨论上，并将其代入从房地产互联网恢复的角度进行分析。

[问题1]

共享厨房“熊猫明星厨师”是“共享经济”新出路的代表模式吗？

1.首先，我们需要了解共享厨房和熊猫之星厨房。

据官方介绍，熊猫之星厨房成立于2016年，致力于为餐饮企业特别是外卖商家提供商业地产、运营管理、供应链、品牌推广等综合解决方案。2019年2月，它获得了由老虎基金牵头的5000万美元的C系列融资。目前，它分布在北京、上海、杭州和深圳。最新消息显示，其深圳业务已退出市场，而其杭州业务没有改善。

2016年，当熊猫明星厨房成立时，共享经济正如火如荼地进行着，百花齐放。

那一年，“共享家庭”中最著名的“旅游团队”率先行动：冠军滴滴收购优步中国，完成了在线汽车的“统一”，而mobike和ofo则带领各种红、橙、黄、绿共享自行车走上了舞台。“共享家庭”的其他成员也在他们各自的群体中大放异彩：分享衣柜里的衣服23件，分享房子里的猪的短期租金，分享工艺狐狸家庭，分享在线知识，回答问题，了解生活，获得价值，喜马拉雅山.

刚进入中国一年多的To-B共享厨房模式也迎来了许多新成员，如美食汇聚、熊猫明星厨房、黄晓迪等，并成功吸引了资本市场的强烈关注。

对于首都来说，共享厨房无疑是一个很好的故事。

在交通红利消失的时候，外卖趋势已经成为现实，开店的成本很高，共享厨房不仅可以让商家“用开店的成本开十摊共享厨房店”，还可以让后者安心外卖，不用花几个月时间申请许可。同时，还可以提供品牌孵化、运营管理、资源对接、大数据授权等多种增值服务，使商家能够进行数字化升级，真正分担开业成本、装修成本和管理成本，准确解决外卖商家最大的痛点。

听起来真的很美。什么是共享厨房？

很简单。也就是说，该公司在一线和二线城市的核心商业区以相对较低的价格出租整个场地，将其改造成几个独立的厨房隔间，然后将其分割并出租给商家，以赚取差价。说白了，与共用办公室类似，共用厨房仍采用“二房东”模式。

2.从共享经济的内涵和外延看共享厨房。

共享经济是一个复杂的系统，主要需要闲置资源、现实需求、连接机制、信息流和正回报等核心要素。它是一个开放的、多主体的技术资源配置系统，实现了共享产品和服务的所有权和使用权分离、需求池和供给池匹配、去中介化、再中介化和连接机制、信息去中心化和信用约束缓释、规模经济和边际成本递减、实现利基市场和长尾效应等核心环节。

在所有权和使用权分离的基础上，共享经济利用新兴技术实现了信息去领域功能，依靠平台建设实现了需求集聚、供给集聚和联系机制建设，有效降低了交易成本，甚至实现了边际成本下降，实现了利基市场发展，实现了长尾效应和规模效应，从而实现了共享经济内生自我强化的可持续运行机制。

从共享经济的上述内涵和外延来看，共享厨房有许多不符合共享经济的“特征”。

例如，物权所有权和使用权分离后的“供给者”实际上是出价最高者获得的生产性资产，是商业地产的财产，这也是“二房东”式的共享厨房被从供给上批判的根源。这种模式更像是特许-转租模式，S2B(业主)2B(餐饮企业)，其实现的总价值在整合闲置资源后边际成本降低、边际收益增加的状态下是有限的。

从价值创造的角度来看，共享经济属于个人价值或公司价值的创造和再分配，并不扩大经济和社会价值的总规模。

共享厨房更像是餐饮外卖，是基于移动互联网新场景下的价值再分配。

商业模式的基本分析不符合价值创造，进入价值再分配，其自身的“价值”将非常有限。不幸的是，熊猫明星厨房符合这一特点。

此外，对于盈利的共享经济，只有规模足够大，供需双方才能高效匹配，有效提高需求响应速度，有效降低服务供给成本，并使共享对象的使用成本低于所有权成本，成为成本可承受的商业模式。共用厨房以商业物业为共用目标。首先，重型垂直悬挂物是规模上的最大限制；第二，大量投资和大型直营店扩张的问题不可避免。

从以上几个方面来看，共享厨房成为共享经济轨道上的典型代表业务是不太可信的。从第二房东的经营模式的效率来看，它也更接近于房地产(商业地产)的整体租金-分租的经营模式。

[问题2]

为什么熊猫厨师会陷入左右逢源的舆论漩涡，其背后是什么？

首先，共享厨房不是共享经济的委托代理模式。共享经济的服务需求者与平台建立代理关系，进而形成服务关系，即以平台为中心的委托代理关系。

共享厨房是一种与传统服务提供者和服务需求者直接相关的机制，不同于传统的中介服务范式。

其次，共享厨房不是信息中介，不能承担共享经济从信息中介到信用中介的角色演变。共享经济的正外部性使平台具有规模效应的正反馈机制，而多属性则促使服务需求者有多种选择。

共享厨房的“场地租赁权”是单一所有权，所有者(供给方)和需求方(需求方)没有多种选择，商家的谈判地位不平等，这就带来了信息不对称吃差价。原因是共享厨房没有摆脱传统中介的点对点连锁模式。

房地产经纪行业也可以调查。在中国，它是一种多边委托机制。经纪公司同时为买卖双方服务，因此在信息不对称的情况下很容易形成吃差价的问题

可以理解，在流行时期，熊猫之星厨房要求业主免租金，而不是商人，这不是简单的商业伦理范畴的解释，而是第二房东的租金差异商业模式的竞争逻辑的本质。

道德判断是不可取的，商业模式基因是其肆无忌惮和持续损害商人权益的根源。

[问题3]

为什么第二房东的商业模式如此脆弱？

事实上，像许多共享概念一样，以熊猫明星厨房为代表的共享厨房从诞生之日起就一直处于“听起来很美”和“做鸡肋”的尴尬困境之中。如今，这场突如其来的疫情给餐饮业带来了沉重的打击，它也像一面魔镜，让商家和资本看到了共享厨房的真面目，“本质上，还是只有第二个房东有所作为。”

首先，二房东模式的门槛很低。目前，房屋租赁有两种经营模式：一种是“二房东”模式，即租赁公司通过长期租赁获得房屋使用权，装修后转租给消费者，并收取租金；二是“自持”模式，通过收购和自建获得租赁物业的产权，向租户收取租金，提供增值服务。

无论是第一种模式还是第二种模式，都是一种没有太多技术含量的租金差异业务模式。

二是进入以“蚕食差价”为主要模式的租赁行业，成本结构也更加复杂，需求侧路径依赖严重，抵御经济周期波动的能力较差。租赁企业的成本大致可以分为两类：住房成本和运营成本。运营成本主要来自三个方面：第一，装修成本的分配，制度化比个人更有效率；第二，劳动力成本；第三，空置费，如果空置率偏高，资本运营效率会下降，利润会被稀释。逆转经济周期和不可抗力将成为第二房东模式的最大商业挑战。在流行期间，这个结论会变得更清楚。由于受到重大社会和公共事件的影响，商家和物业无法正常开展业务，“空置率”会给二房东模式带来很大的业务压力。

第三，供应方壁垒太低，连接机制脆弱。共享厨房物业的供应商是商业地产的开发商或经营者。房地产供给不是大规模分权的C面。如果没有分权的规模优势，供需双方就有可能脱媒，也不可能在两端建立垄断壁垒。此外，需求池和供给池都是大业主和小商户。共享经济中供需匹配及其效率的核心决定因素是共享平台或其他形式的连接机制。显然，熊猫之星厨房作为共享厨房的平台，并不是基于两端的连接机制，而是相当脆弱的。

[问题4]

为什么共享厨房的熊猫厨师很难盈利？

共享厨房的最大优势是确保商家轻而易举地进入市场外卖。然而，对场地成本和商圈资源特别敏感、对外销售需求大的市场主要集中在一线和二线城市——。事实上，如今，相对知名的共享厨房企业也盘踞在北方、深圳和杭州。

共享厨房是房地产的第二大业主，它的属性决定了企业要想盈利，就必须不断扩大规模、获取财产、改造和吸引投资。这就是所谓的重型垂直商店模型。

重型垂直商店模式非常类似于集中长期租赁公寓、经纪商店和共享办公室。通过观察Wework或Youke Workshop的结构，我们可以看到豹，比如“共享厨房”的成本和毛利。

[案例]

我们工作的直接成本包括“地点运营费用”(包括租金、水电费、宽带使用费和维护费等)。)和其他运营成本。

在计算毛利之前，有一些成本必须扣除：

首先是开业前的场地费用。主要包括开门前的租金、清洁费和员工工资。有太多的事情要做，免租期gi

第三，销售市场的成本，无论是使用传统的经纪分销还是自建销售团队，都不是一个小的渠道成本。

这一计算来自自媒体作家伊斯特兰

这个计算是从媒体的财务报告中看到公司的

租赁成本高，运营费用高，导致优科厂房净亏损非常大。截至2019年9月30日的9个月中，净亏损为5.72亿元，损失率为65.5%；去年同期净亏损2.7亿元，损失率为96.0%。(数据来自《财报看公司》)

从成本结构的角度来看，共享办公室“两个房东”的商业模式被证明是不成功的。例如，优科工作室在空间发展方面已经放缓，并开始挖掘现有个人和企业的价值，这是必要的业务逻辑调整。

共享厨房的熊猫厨师们呢？

逻辑是一致的。

[熊猫厨房的收入模式]

开业前最重要的场地费用是场地租金。熊猫之星厨房的场地租金与共用办公室相似。租金每半年支付一次，每季度支付一次，这是单一租金。一般来说，租期为5至10年，分三次付款或两次付款，一般为2至3个月不等。

就商户收回租金而言，他们支付一对二，租金15天免费。就收入而言，主要是租金和入场费收入。

[支出项目]

批发租金；

开业前的费用，平均约5个月的租金和租金开支；开业后，平均租房租金为3个月左右；

一次性租金押金，约2-3个月；

操作员成本(2人/店)；

在水电开通前支付费用；

厨房基础设施购置成本(一次性折旧和摊销)；

销售成本(招商)

[收入项目]

房地租金；

入场费；

运营服务费。

分担费用；

收入=(商户数量*入场费)(商户数量*月租金*生存月)(商户数量*运营服务费)

支出=[(押金*约3个月)月租金*2*期限]投资成本(销售和交付成本)

*忽略水、电和垃圾等共同支出，在这里量入为出

[熊猫厨房的市场规模和平衡模式]

共用厨房北京的每个店面需要15平方米；

在北京的商业区，现有的共享厨房商店的容量应该在150-200之间；

前一家店的费用是200-300万；

每个商店都需要50%的租金才能达到收支平衡；如果收回初始投资，预计租赁率为80%，回收期约为三年；

以北京为例，100家门店的资本投资应以亿元计算，回收期为2-3年。如果它被一线城市所有可以扩张的业务所覆盖，那它就是一个巨大的资本黑洞。

从上面的分析不难看出：

共享厨房的租金差异(包括入场费)是有效支撑毛利的重要支点。

这是一项沉重的直营店扩张业务，熊猫明星厨房的扩张资金依赖于融资和持续输血。

这与长期租赁公寓、共享办公室和房地产中介的垂直商店逻辑是一致的。

长期租赁公寓有租金贷款的滚动输血游戏，房地产经纪人有资本游戏的加入，而共享办公室和厨房没有好的捷径来煽动资本投资。

据作者了解，熊猫明星厨房最近对其运营行为进行了调整：

1)店铺租金折扣得到加强，平均提高15%-20%，降低了毛利空间；

2)对于一些战略大客户，采取极低租金(5-6折)和免费入场费的形式，以便快速下铺和分批收钱；

3)承包租金优惠过多，烧钱补贴严重；

这些运营战略调整与我们的工作和优科研讨会有多相似？

房子漏水总是整夜下雨，流行病因素叠加，共享厨房的利润问题悬而未决。资本输入能解决问题吗？

[问题5]

为什么共享厨房是资本的无底洞？

大型直营店商业模式的基础是难以扩展和复制的自然模式。

大型直营店开业初期的租赁成本是一项昂贵的固定成本。熊猫明星厨房没有类似长期租赁公寓的“租赁贷款”的财务杠杆。有必要

其次，重型垂直悬挂物在正常运行后的挤出效应明显。与传统的经纪行业类似，商业区内商店的位置和饱和度有一个非常明确的供应上限，供应过剩，商店运营低于成本线，33，354家商店亏损，33，354家经纪人不赚钱，33，354家核心经纪人亏损，33，354家商店关闭，33，354个商业区再次恢复平衡。一旦商业区或社区的经营店铺稳定下来，就很难增加供应。例如，北京社区周围的经纪店都有一定的固定性，连锁家庭、我爱我家和麦田很难一下子撼动其他人的商业区和社区布局，外国新竞争者也很难跑得快。(此外；北京市政府对中介店的市场结构规划有特殊政策)

共用厨房也有同样的“挤出效应”。同一商业区的外卖订单在品牌商家共享厨房的供应上也有一定的饱和上限。一旦具有先发优势的共享厨房建立起来，后来者很难在同一个位置进入竞争商店。除非他们采取长期业务补贴、门票、场地租金等恶性竞争的方式。它们不能复制和扩张。

与商业圈共享厨房供过于求，整个行业都不赚钱，因此陷入恶性竞争的竞争逻辑。

这就像连锁置业在2015年前遇到的问题一样。在不同的地方很难扩大和复制重型垂直商店，传统的商店开放策略也很难成功，因为股票市场的游戏。

巧合的是，从2015年到2018年，连锁地产改变了战略思维，采用了战略资本逻辑，将成都翼城、上海德友和大连豪旺融为一体。在此基础上，成功扩大了市场份额，推出了创新的互联网房地产交易平台来找房子。直到那时，它才在大住宅区完成了国王的宝座。

在这个过程中，持续融资是一条必然的路径，它高度依赖于资本的支持，这是由不可避免的模型基因决定的。

对于共享厨房，更严重的问题是，严重的垂直商店扩张和低于成本线的竞争有效吗？

巨大资本的无底洞无法烧尽竞争的壁垒，这可能是最可怕的结局。

在调查过程中，笔者收到了熊猫之星厨房的网络谣言，称“合同租期延长，主租期为2年，商户中途退租押金不予退还。”这一常规操作进一步解决了资本黑洞和资本链压力的事实。从商业模式的本质到管理水平的调整，熊猫明星厨房似乎正在失去它的“逻辑”。

共享经济要求权力下放，解放生产力，创造更大的价值。熊猫厨师的供应链，孵化.逐层增加集中控制权，这似乎在价值再分配的道路上越走越远。

大住宅区的共用办公室仍在苦苦支撑，似乎链家和壳牌寻找屋已经成功晋级下一阶段的决赛。

生产力决定生产关系，生产关系反作用于生产力，共享经济是生产关系的革命。我们期望这样一场革命将使更多优秀的企业从其他角度打破这种局面，并给出不同的解决方案。